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中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

风电轴承龙头新强联重组案背后的疑点******

　　受拟全资控股圣久锻件消息刺激，新强联(300850)1月10日复牌股价大幅收涨11.34%。据了解，1月9日晚间，新强联披露了重组草案，公司拟9.72亿元收购圣久锻件51.15%股权，交易完成后，公司将100%控股标的公司。值得一提的是，2022年11月24日，新强联刚从嘉兴慧璞处购买了圣久锻件2.2901%的股权，彼时标的估值15.34亿元。而按照当下交易价格，标的估值19亿元，不难看出，时隔不足两个月标的估值出现大增。另外，此次并购，新强联还拟募集配套资金，其中部分资金用于补流，不过公司并不缺钱，截至2022年前三季度，账上货币资金为13.74亿元。

　　标的估值不足两个月增3.66亿

　　拟全资控股圣久锻件的消息让新强联1月10日股价出现大涨。

　　交易行情显示，新强联1月10日复牌大幅高开6.76%，公司全天保持高位震荡态势。截至当日收盘，新强联股价报59.32元/股，涨幅11.34%，总市值195.6亿元，全天成交金额10.71亿元，换手率9.26%。

　　消息面上，1月9日晚间，新强联披露公告称，公司拟9.72亿元收购圣久锻件51.15%股权，交易完成后，公司将100%控股标的公司。

　　资料显示，圣久锻件主要从事工业金属锻件的研发、生产和销售，是高端装备制造业的关键基础部件，公司产品主要应用于风电行业。2020年、2021年以及2022年前三季度，风电装备锻件收入占圣久锻件主营业务收入的比例分别为93.45%、90.89%、89.64%。

　　而新强联主要从事大型回转支承、工业锻件和锁紧盘的研发、生产和销售，主要产品包括风电主轴轴承、偏航轴承、变桨轴承、盾构机轴承及关键零部件。据新强联介绍，圣久锻件系上市公司的原材料制造商，是公司的上游企业。

　　重组草案显示，圣久锻件主要客户为新强联、新能轴承等轴承制造商，客户集中度较高，2020年、2021年以及2022年前三季度，前五名客户的主营业务收入占比分别为99.72%、99.87%、99.84%。

　　实际上，2022年11月24日，新强联刚从嘉兴慧璞处购买了圣久锻件2.2901%的股权，彼时交易价格为3512.63万元，按照该价格计算，标的彼时估值为15.34亿元。

　　而根据圣久锻件51.15%股权的交易作价，标的估值达19亿元。经计算，时隔不足两个月，圣久锻件估值增加3.66亿元。

　　中国国际科技促进会科技产业投资分会副会长兼战略投资智库执行主任布娜新对北京商报记者表示，A股市场上，上市公司收购标的估值变化主要可能是由于行业景气度、标的盈利能力等因素导致。“不过，短时期标的估值出现较大变化，这其中的原因、合理性可能还需要企业说明。”布娜新如是说。

　　在重组草案中，新强联也披露了标的公司评估增值较高的风险，称根据收益法结果，截至评估基准日2022年9月30日，圣久锻件100%股权的评估值为19亿元，较圣久锻件在评估基准日股东全部权益账面价值10.91亿元，评估增值8.1亿元，增值率为74.25%，评估增值率较高。

　　货币资金充裕却募资补流

　　伴随着此次并购，新强联还拟募集配套资金3.5亿元，其中部分资金用于补流。

　　具体来看，新强联此次收购拟发行股份支付对价7.29亿元，现金支付对价2.43亿元。对于2.43亿元的现金对价，新强联将通过募资解决。

　　新强联拟募资3.5亿元，剔除2.43亿元之后，公司拟使用9706.13万元补充流动资金，此外，1000万元用于支付中介机构费用和其他相关费用。

　　值得一提的是，募资补充流动资金背后，新强联并不缺钱。数据显示，截至2022年前三季度末，新强联账上货币资金充裕，有13.74亿元。

　　针对相关问题，北京商报记者致电新强联董秘办公室进行采访，不过电话未有人接听。

　　资料显示，新强联2020年7月登陆A股市场，公司上市后一直被视为A股市场“优等生”，2020年、2021年实现营收、净利均处于同比增长状态，不过2022年三季度公司业绩出现大幅下滑。

　　2022年10月25日晚间，据新强联披露的2022年三季报，公司当年三季度实现营业收入约为6.91亿元，对应实现归属净利润约为9125.37万元，同比下降59.38%。2022年前三季度，新强联实现营业收入约为19.53亿元，同比增长2.79%；对应实现归属净利润约为3.34亿元，同比下降16.56%。

　　受2022年三季度业绩大降的影响，新强联2022年10月26日股价“20cm”跌停，并且自此之后公司股价接连下跌。

　　经东方财富数据统计，在2022年10月26日-12月29日这47个交易日，新强联区间累计跌幅达47.09%，同期大盘涨幅3.35%，公司股价还曾在2022年12月23日盘中创下51.85元/股的低点。

　　投融资专家许小恒对北京商报记者表示，上市公司股价最终是要靠向公司基本面，业绩不及预期的情况下被投资者“用脚”投票也属于正常的市场行为。

　　对于此次全资控股圣久锻件，新强联也表示，将进一步增强公司盈利能力和可持续发展。财务数据显示，圣久锻件近年来业绩也处于稳步增长态势，2020年、2021年以及2022年前三季度，圣久锻件实现营业收入分别约为7.83亿元、10.86亿元、8.97亿元；对应实现净利润分别约为5809.27万元、1.03亿元、9089.3万元。

　　新强联表示，受行业快速发展、政策支持、客户认可度高、新增产能释放等影响，风电装备锻件销售大幅增加，报告期内标的公司营业收入和净利润增长幅度较大。

　　据了解，新强联实控人为肖争强、肖高强兄弟，其中肖争强任新强联董事、董事长，肖高强任新强联董事、总经理，两人均系河南省洛阳市汝阳县人。根据《2021年胡润百富榜》，肖争强、肖高强成为洛阳市新首富，两人合计身家84亿元。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）